家賃滞納問題
１ 入居者が家賃を支払わない。不景気が続いた昨今では，このような状況が増えているようです。貸主様としては，空室以上に頭を悩ませる問題ではないでしょうか。
この問題には，滞納状況によって段階的な対処が必要です。ただ家賃を支払ってもらいたいというだけならば，根気強く請求していく，場合によっては訴訟を提起するということも考えられます。しかし，部屋から出ていってほしいという場合には，１度不払いがあったからといって直ちに賃貸借契約を解除し明け渡しを請求するというわけにはいきません。これまでの判例（最高裁判所の判断）では，賃貸借契約を解除するには，貸主と借主の間の信頼関係が破壊されたことが必要とされています。家賃の不払いの場合には，３カ月程度滞納が続いて「信頼関係が破壊された」と評価されるのが一般的です。
２ 具体的な解決方法
では，具体的にどのような措置を講じればいいのでしょうか。
まず，初めて不払いが生じた時点では，口頭や書面で支払を請求します。この時点で素直に支払をしてくれる借主も少なくないはずです。単なる払い忘れということもままあることです。もっとも，請求をしてもすぐに支払ができないという場合には，「いつまでに支払う」という旨の約束をし，それを書面に残しておくことも必要です。これによって借主に精神的な圧力をかけられますし，後の訴訟で証拠にもなります。
それでも支払がされない場合や，滞納が繰り返された場合には，内容証明郵便で支払の催告をします。内容証明郵便には，支払を催告する旨と，支払がない場合には契約を解除する，訴訟を提起する旨を記載します。また，連帯保証人にも連絡します。
ここまでしても支払がない場合には，いよいよ訴訟を提起することになります。そして，裁判所で賃貸借契約の解除が認められ，勝訴判決を得られたら，実際の明け渡しへと動きます。
裁判で敗訴した時点で，借主が自主的に立ち退くこともあるかもしれません。しかし，そうでない場合には，強制執行という手段をとります。これは，裁判所の執行官が，実力で明け渡しを実現させるというものです。しかし，その費用は債権者，つまり貸主が負担しなければなりません。部屋の大きさや荷物の量によって様々ですが，だいたい３０万円～１００万円程度と考えてください。
強制執行が行われて，ようやく明け渡し完了となります。
３ 以上の説明は，あくまで一例にすぎません。また，各手続きの間には，借主との話し合いや関係人との調整なども行われます。
どのような手段を講じるにせよ，素早い着手が不可欠です。賃料が支払えない方は，経済的に困窮しているはずですから，時間が経てば経つほど支払が難しくなります。また，早い時期に催告をして，「家賃滞納は許さない」という姿勢を示しておかないと，いつまでたっても支払われません。そうこうしているうちに滞納額が膨らみ，借主は引っ越し費用が払えない，貸主は強制執行費用が準備できない，となっては損害が大きくなりばかりです。そうならないためにも，早いうちから対応し，最小限の損害で済むように準備しておくことが必要です。
